預售屋30天內實價登錄 配套措施更重要
[房地王／吳正治報導]
內政部對不動產實價登錄制度又有新的做法，針對現在預售屋的實價登錄方式，將從「整批銷售後登錄」改成「簽訂買賣契約書後30天之內登錄」。房地產業界普遍認為，這樣的預售屋實價登錄做法對產業界或民眾權益的影響，其實有好、有壞，但是如果沒有做好其中的配套措施及防範之道，對於購買預售屋的民眾就容易造成很大的問題，值得大家多加注意。
▲內政部將修改預售屋實價登錄的做法。
「預售屋」向來是房地產業特有的銷售制度，因為房屋的總價高，透過「預售」的方式不僅可以讓想買房子的民眾早一步一圓購屋的美夢、還能讓建商提早收取現金、減少蓋房子的資金壓力，並且創造出代銷業、廣告業等產業的生機，所以「預售屋制度」對民眾、建商及代銷業都有很大的幫助。
預售成交價影響銷售率
然而正因為是「預售」的房子，所以必定是一整批的房子分別在銷售之中，為求整個建案價格登錄的完整性，也為了不讓單一成交價格出現而左右這個預售案的銷售成績（可能變好、也可能變差），所以現行的「不動產經紀業（即預售屋代銷業）管理條例」規定的預售屋實價登錄方式，允許代銷公司和建商在代銷關係中止的30天以內，再把銷售價格上傳登錄就行了。
▲預售屋成交價透明化，可壓抑房價的想像空間。
這樣的做法對於代銷業者可以省下不少麻煩事，對建商的預售建案成交價也能保密到結案，但是對於買預售屋的民眾而言卻沒有任何幫助，因為民眾看到的預售屋實價登錄的房價已經是建案結案的價格，所以內政部這次才會想把預售屋實價登錄的時間提前到「簽訂買賣契約書後30天之內」，如此一來，民眾在實價登錄網上看到的預售屋價格才會是貼近現況而且有用的資訊。
兩項爭議點仍在
不過預售屋的風險及問題一直都是比成屋還多，所以代銷業者提醒購屋民眾新制度實施之後，要特別留意將來預售屋實價登錄裡，比較會有爭議的兩項問題。
第一個是預售屋的退訂情況比成屋多，如果業者找人頭戶出高價訂下預售屋，再由從實價登錄網登錄這個拉高的售價，民眾很容易就相信這個炒出來價格，然後人頭戶再辦理預售屋退戶，或是有購屋族買了又後悔退訂，都會造成預售屋實價登錄價格準確度的一大問題。解決之道是，預售屋實價登錄的資訊裡要加註「即時退訂」的訊息，讓民眾能儘快得知這項參考資訊；有些建商則可能以「預售屋實價已登錄」為理由，只准許客戶到結構體完工後才能退訂預售屋。
▲預售屋實價登錄時間點提前之後，建商可能對購屋民眾訂出更多退訂限制。
第二個問題是這次「簽訂預售屋買賣契約書後30天之內登錄」的修法，只針對代銷業者賣出的預售屋，建商自建自售的預售屋則不在此限。偏偏預售建案的銷售率及房價，一向是建商最不願意曝光的機密，所以有些建商可能因此改成「代銷業做廣告、房子建商自己賣」的方式（業界稱為「純企劃」），來規避新的預售屋登錄制度。因此，民眾在無法得知完整預售案的成交價格下，還是要靠自己多多下工夫打探附近區域行情，比較實在。
新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
2014-05-08
