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從地上權南熱北冷現況看未來發展

[房地王/吳正治報導] 自從政府部門開始進行活化閒置土地政策之後,大舉對民間釋出「地上權」的標案,也使得這些地上權標案成為房地產界觀察市況好壞的風向球。最近國有財產署在全台推出12筆地上權標案,結果只有5筆順利標出,流標率高達58%。當享有6折市價優勢的地上權建案,也讓建商裹足不前、不願進場買地時,那就顯示國內房地產市場的發展已經產生不同的變化。 ▲國有地只准租不准賣,地上權的標案越來越多。 首先這次5筆標出的地上權案件中,一向對地上權建案較熱絡的北部地區竟然只有一件標出,而過去對地上權案件相對冷清的中部及南部地區,卻各有兩個案件標出,分別在台中市及高雄市,而這兩地的建商已經越來越能接受地上權的案件,接下來就要觀察台中及高雄市的購屋民眾,能不能接受未來建商推出的地上權預售建案了。 最近地上權土地標案的標出情況 位置 面積 底價 標出價 溢價率 台北市內湖文德段 163坪 7834萬元 8150萬元 104% 台中市西區長億段 955坪 5094萬元 6131萬元 120% 台中市西區東昇段 1701坪 1.61億元 1.62億元 100.6% 高雄市前鎮區盛興段 3451坪 8.28億元 8.7億元 105.9% 高雄市三民區灣和段 769坪 8356萬元 8358萬元 100.06% 資料來源:國有財產署 另外,國有財產署也公布這次北部的地上權案件,平均每4件只有1件標出,中南部地區的地上權案件則是每2件就有1件標出。這樣的結果不全然是北部的底價訂得較高所致,因為前不久,已經標下台北市大直地上權標案的冠德建設,也意外宣布棄標,顯示北部房市景氣較差的情況還沒有顯著的改變,所以影響到建商對地上權土地的開發意願及標案的結果;中南部房市的景氣現階段仍然比北部好,所以建商比較願意標下地上權土地的開發權。 ▲台北市的地價昂貴,地上權建案的銷售情況備受矚目。 一位不願具名的建商老闆就明白指出,地上權建案的優勢就是土地成本可以低於市價的方式取得,但是現在就連國有財產署訂出來的地上權標案的底價都很高,建商扣除開發、行銷成本之後,獲利已經相當有限,再加上後續的地租、貸款、簽約及租約到期的房屋使用權移轉等複雜問題,往往是建商不願涉入的主因。 北部地上權房價太高 其次,地上權建案若是推出之後,能接受「有使用權、無所有權」的自住型購屋族,才是建商主要訴求的客源。而台北市精華區的地上權建案就算推出,每坪房價依然很貴,沒錢的客戶還是買不起,有錢的客戶則是要有「所有權」的房子,以便能夠傳給後代子孫,所以才會出現太貴的地上權標案沒人要出價的窘境。 ▲高雄市下半年推出的地上權建案,臨近熱鬧的三多商圈。 反觀中南部的地上權建案市場,還處於「萌芽」階段,不乏建商想從優質地段試試南部民眾對地上權房屋的接受度。例如這次國揚建設轉投資的子公司就標下位在高雄市三多商圈外環、民權二路附近的地上權標案,未來打算推出以中小坪數為主、每坪17萬至18萬元的市中心地上權建案,大約比現有地段行情便宜3至4成,這個建案也將成為南部地區地上權住宅的風向球。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
2014-04-17

激情過後 高雄第2季建案價增量縮

[房地王/吳正治報導] 國內的房地產市場在經過「激情的第1季」、以及「平穩的第2季」之後,上半年的房市表現已經結束。其中最受矚目的焦點,已經從過度喊價的桃園房市,轉移到人人皆稱好的南台灣-高雄房市。然而,總結各項數據來看,今年第2季的高雄市房地產市場表現,可以用「價增量縮」四個字來形容。 新建案開價上揚 根據房地王-新屋在地網的統計資料顯示,高雄市建案的平均開價從民國100年第4季的每坪18萬元,開始緩步攀升到101年第3季的最高價23萬元/坪之後,就逐漸下滑。但是到了第2季之後,高雄市的新建案又再度出現喊價的熱絡情況,使得今年第2季的建案平均開價來到每坪28.4萬元,再度創下高雄市建案的新紀錄。 ▲興富發推出的「國王1號院」,每坪開價28萬~38萬元。 高雄市第2季建案平均開價季增幅度飆高4成,房地產業者分析主要原因是,當地的知名建商例如京城、興富發、國揚建設等,不約而同地拉高手邊的建案價格,再加上大家熟知的美術館特區、凹子底森林公園等地的豪宅建案越來越多,拉升了整體高雄房市的平均單價。 ▲友友建設在美術館特區旁推出「美術帝國」建案。 例如前不久,國揚建設在成功一路、光榮碼頭附近興建中的「國硯」,高樓層即喊出開價達到每坪百萬元。事實上,三年前「國硯」預售案推出時,每坪26萬至60萬元的開價,即創下高雄房市的新天價,現在鋼骨住宅大樓即將完工,喊出超高天價,也為市場炒熱後續話題。 ▲國揚建設推出的「國硯」,是高雄目前開價最高的建案。 此外,高雄第2季新建案的特色就是「豪宅規劃」,包括文化中心旁、每坪開價28萬~38萬元的「國王1號院」、凹子底森林公園旁,每坪開價30萬~40萬元的「曼陀羅」、以及美術館特區旁,每坪開價29萬~50萬元的「美術帝國」等建案,這些豪宅規劃的建案無形中拉高了高雄市第2季的建案平均價格。 高雄市各行政區最近兩季新建案拜訪人次增減情況 資料來源:房地王 建案拜訪人次普遍下滑 然而,受到建案價格上漲的影響,高雄市民眾拜訪建案的意願也隨之下滑。根據房地王的統計資料顯示,高雄市今年第2季新建案的點閱人數比第1季衰退約21%,除了鳥松及鼓山區仍維持出現季增的現象之外,其餘各行政區大多是衰退的局面。 其中,鳳山區的建案仍然是看屋民眾的最愛,4至6月的建案拜訪人數為64,900人次,但是季衰退幅度高達3成;排名第二的鼓山區,因為美術館特區附近的建案增加不少,使得第2季共有51,734的建案拜訪人次,與第1季相比還小幅上升0.6%的幅度。其他第3至4名的排名依序是仁武、左營、楠梓區。 高雄市6月建物買賣移轉棟數排名 資料來源:高雄市政府地政局 巧合的是,高雄市政府地政局最新發布的,6月各行政區建物買賣移轉棟數前五名排名順序,恰好與房地王這項「第2季新建案的拜訪人數」的行政區排名順序相同,而且高雄市各行政區的建物買賣移轉棟數和5月相比,也是呈現19~31%不等的衰退局面,顯示近期高雄市的房市人氣未因價格上揚而太過激情,這樣對房市的長久發展,應該算是好事一件。 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
2013-07-05

京城 高雄標地的新紀錄

京城建設日前是以每坪121萬標下高雄女中對面的土地,這個成交價改寫了高雄標地的新紀錄。京城建設表示,這筆土地將規劃豪宅,每坪售價35萬元,總銷約15億元,最快明年初推案。 在鴻海集團有意前進高雄投資後,近日建商在高雄積極表態。日前國揚建設也傳出將與英業達董座葉國一合作,將在愛河旁開發豪宅案。京城表示,高雄房地產仍處低基期,在新的產業進駐後,後續仍有爆發力。
2008-08-20

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