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Hot Case 新案鑑賞

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國泰頤河

  • 所在區域 | 三民區
  • 建案規劃 | 預售屋大樓
  • 接待中心 | 高雄市三民區建國三路x河東路口(家樂福愛河店對面)
  • 價格 | 未提供
  • 諮詢專線 | 09868-51888 轉 42087

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顛覆房產觀念　大房東也要賣樓

[房地王/吳正治報導] 人類是自然界最偉大的生物，因為很多東西都能透過人類的工廠製造、生產，但是只有一種東西不能被創造出來，那就是「土地」。因此，從土地加工而來的房地產，也因為好地段越來越少而不斷增值，賣掉了就買不回來了。不過，有「台灣大房東」之稱的國泰人壽，最近打算賣出精華區的大樓，正徹底顛覆大家「只租不賣」的房地產觀念。 ▲國泰人壽不動產數量多，是國內最有錢的大房東。 一般的房市投資者對房地產有買、有賣是很正常的事，為什麼同樣擁有很多房地產的國泰人壽，現在出售大樓來獲利就被認為是一件很不得了的事？這必須要從全台最大的保險公司－國泰人壽，這家公司開始談起。 賣了就買不回來了 國泰人壽成立於民國51年，創辦人蔡萬霖很早就洞悉「土地不能複製、再生」的觀念，因此公司從長期且固定收來的保費收入，就拿來購買全台各地的土地及大樓，並把土地再蓋成辦公大樓，除了自用也拿來出租，而且對房地產的投資奉行「只租不賣」的法則，因為蔡萬霖曾對外表示，精華區的房地產只會越來越少，賣了就買不回來了。 後來接著成立的其他保險公司，例如新光人壽、南山人壽等企業，也都奉行國泰人壽這項「只租不賣」的房地產投資原則，現在這些保險公司也都累積出保險公司雄厚的資產。 ▲新光人壽也擁有全台不少出租大樓。 而蔡萬霖過世之後，接手經營的蔡氏家族也都繼續稟持房地產「只租不賣」的法則，經過50多年的累積，到現在國泰人壽在全台各鄉鎮縣市，已經擁有210棟大大小小的辦公及商業大樓，光是租金收入每年就可以賺進數億元，因此贏得「台灣大房東」的稱號。即使國泰人壽要出售土地，也都是把土地賣給集團的關係企業－國泰建設，由國泰建設興建住宅大樓出售給民眾，或是賣出沒有利用到的小塊畸零地。 不動產賺得數百億利益 去年因應最新的國際會計準則（IFRSs）的實施，國泰人壽在法人說明會上就曾公布，在這些210棟的大樓裡，只精選出44棟投資用的不動產增值利益就高達679億元，再次驗證當年國泰人壽「只租不賣」的房市投資法則是正確的，才能在數十年的現在，享受到這項數百億元的增值效益。 然而，現在國泰人壽公告將出售不動產，連特定對象都已經找好了，打破過去「只租不賣」的投資法則，讓房地產業界不免擔心：「台灣的大房東」是不是也開始看壞國內的房地產行情？ ▲逢高賣出有獲利的不動產，是保險公司靈活的投資策略。 其實只要是投資，價格就會有漲、有跌，當然也就會「有買、有賣」的時機。國泰金控（國泰人壽為旗下公司）董事長蔡宏圖在過年前接受媒體訪問時就表示，國泰人壽的不動產投資策略將更靈活，只要有好的地點及利益就會買進或賣出，並抛出：「不要愛上你的投資！」這番發人深省的一句話，果然在過年後就開始付諸行動。 由此可見，房地產投資不是「只能進、不能出」，重要的是要在對的時機，做出對的投資決策。而投資決策必定夾雜部分個人主觀或執著的思緒，若能做出正確而且獲利的投資決策，那麼50年的固有觀念也不是不能顛覆的！ 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
2014-02-14
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8月房市表現　台中、高雄成績亮眼

[房地王/吳正治報導] 僅管國曆8月份正好碰上了俗稱「鬼月」的農曆7月，但是絲毫沒有影響民眾看屋的興致。除了雲嘉地區的房市略有衰退之外，其它全台各區域的房市建案拜訪人數都出現比7月份更熱絡的景象。其中，以台中市及高雄市的建案拜訪人數成長率較高，顯示有更多的民眾利用鬼月看屋、大撿房市便宜貨。 ▲台中市新興區域多，房市推案的熱度依舊。 8月房市出現復甦 根據房地王-新屋在地網的統計資料顯示，今年8月全台各個都會區新屋及建案的拜訪人數比起7月，出現了明顯的復甦跡象，似乎擺脫了鬼月淡季的效應。建案拜訪人數成長率的前三名，分別是台中市（15.6%）、高雄市（11.8%）以及新竹地區（11.1%），即使是房價昂貴的雙北市，也出現了3~6%不等的成長的局面。 各大都會區7、8月 房市建案拜訪人數比較 其中，台中市的房市依然是全台房地產業的指標，不僅區內建案拜訪人數連續3個月超越20萬大關，而且建商的推案以及民眾的看屋、購屋意願都未見明顯的鬆動，尤其受惠於前一陣子國立台中圖書館新館、BRT快捷巴士、四號生活圈道路等新聞，再加上近期標榜「全國最大」的IKEA賣場將在台中七期開幕，更炒熱了台中的房市氣氛。 排名第2的高雄市建案拜訪人數月增率也高達11.8%，顯示高雄市較低的房價仍激勵出民眾不少看屋的興致，而且現在仍不斷有北部的建商看好高雄房市未來的發展，並持續前往高雄市的亞洲新灣區、鼓山區的美術館特區、左營區的高鐵站附近購地，預計未來推案量將持續增加。 ▲高雄市有亞洲新灣區等重大建設，房市長期看好。 新竹房市重返榮耀 相較於台中、高雄、台南市都有不少的建案拜訪人數，擁有許多重劃區的新竹地區，則在8月份為北台灣的房市表現討回了一些顏面。總計新竹地區8月新屋及預售建案拜訪人數達到87,823人次，比7月成長了11.1%。 繼國泰建設在竹北推出高價位的「Twin Park」建案之後，興富發建設也斥資7億元在竹北市買下1,000多坪土地，並由旗下潤隆建設推出「國賓大悅」建案，與富宇建設推出的「晴川悅河」建案同樣主打適合首購族的中小坪數、低總價產品（558萬元起），市場反應熱烈，使得8月份的新竹房市得以重返榮耀。 ▲富宇建設推出的「晴川悅河」建案，訴求平易價558萬元起。 至於上半年房市暴衝最劇烈的桃園地區，8月份的建案拜訪人數也比7月份回升了6%。根據房地王的資料顯示，主要是桃園市、龜山鄉、中壢的預售建案看屋人潮出現明顯的上升，八德、青埔高鐵特區的建案人氣也有回籠的跡象所致。 ▲桃園市漢生建設「漢生ROOM18」建案強調精品飯店式規劃。 例如漢生建設在寶山街推出的「漢生ROOM18」、合遠建設在國際路推出的「京王」等建案，一週人氣分別達到3,607、1,069次數；璟都建設在龜山光峰路推出的「璟都江山」建案也創造出2,243的拜訪人數，這些熱門建案不是地點佳，就是走最被首購族喜愛的低總價路線，因此比較不受鬼月房市淡季的影響。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
2013-09-03
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都會區520房價看透透　新竹漲幅第一

[房地王/吳正治報導] 今年初台灣房地產市場搶先經濟景氣復甦，使得熱度漸漸回升，也讓329檔期開出令業界滿意的成績。現在房市再度來到520檔期，全台都會區的房價則是出現各自表現的局面，並未如外界預料房價已出現大漲的情勢。和去年的520檔期房價相比，新竹地區的房價漲幅最好，台南市則是排名在最後。 根據房地王-新屋在地網的統計資料顯示，今年520檔期各都會區的新屋及建案平均開價情況已收歛不少，七大城市裡只有新竹地區、台北市、高雄市的建案平均開價比去年上揚，其餘台中市、新北市、桃園地區、台南市等4個都會區的建案平均開價都比去年低。 新竹平均開價衝上37萬/坪 其中，520檔期建案開價漲幅最高的區域不是先前房市話題熱絡的桃園地區，而是前幾年推案量驚人的新竹地區，今年的建案平均開價達到37.5萬元，比去年的26.8萬元上升了39.9%。 ▲新竹的新建案價格正逐步上升。 新竹房市的統計範圍涵蓋新竹市的光埔、關長重劃區，以及竹北市的高鐵特區、台科大、縣治一至三期等重劃區，眾多的新屋及建案使得去年520檔期的平均開價每坪下滑到30萬元以下。今年受到國泰建設在竹北高鐵特區推出每坪開價50萬元的「TWIN PARK」建案，也帶動了新竹地區的建案開價，成為全台520檔期房價漲幅最高的區域。 台北市建案開價創新高 名列建案開價漲幅第2名的區域也頗令人意外，竟然是房價已經很高的台北市，今年平均開價高達每坪99.6萬元，距離100萬元的大關只剩下一小步，年增幅12.7%。 ▲台北市中心的房價還在節節高升。 台北市的建案開價上揚，主要是因為大同、南港、北投、內湖區分別有創區域天價的建案推出，包括永德開發的「永德言葉」、宏普建設的「宏普鉑金苑」、永陞建設的「藍田陞玉」、基泰建設的「基泰御峰」等建案，而且銷售佳績超過市場預期。 各都會區520檔期建案平均開價 資料來源：房地王 在開價的跌幅排行榜方面，桃園地區520檔期的建案平均價格回落到21.7萬／坪，比去年同期下滑了16.9%，雖然不是全台最後一名，但是對照329檔期桃園各城鎮房地產市場的熱絡程度可知，目前桃園房市已經不再如年初炒作「桃園航空城」時候的漫天喊價，適時冷卻一下過熱的激情，對桃園房市的發展將是利多於弊。 ▲桃園各項交通利多的題材正在消退中，房市逐步回到平穩局面。 今年520檔期建案開價滑落幅度最大的地區是台南市，平均價格為17萬／坪（透天產品加電梯別墅的平均值），比去年同期的21萬／坪下滑了19%。不過這並非台南房市特別冷清，而是今年520檔期台南市的外圍行政區推出較多平價的透天產品、高價的電梯別墅建案也比去年少，所以拉低了平均房價所致。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
2013-05-23
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4月新竹房市大反攻　桃園人氣暫回檔

[房地王/吳正治報導] 今年初台灣經濟景氣復甦之路慢吞吞，主計處公布第一季經濟成長率比原先預估值3%以上少了一半，只有1.54%，讓民眾不禁懷疑：各區域房地產市場的看屋情況是否也是「開高走低」？所幸，除了備受民眾矚目的桃園房市意外出現衰退之外，其餘各都會區的房市都還維持穩定的熱絡程度。 全台各都會區4月建案拜訪人數增減差別 資料來源：房地王 根據房地王-新屋在地網的統計資料顯示，今年4月份各都會區的建案拜訪人數普遍比3月份維持2~13%的成長幅度，顯示經濟景氣雖然如政府所說的「內需消費意願非常冷」，但是民眾對購屋、看屋的興緻卻仍然很高。 新竹拜訪人數成長衝第一 值得一提的是，建案拜訪人數成長幅度最高的區域不是這陣子利多話題最多的桃園，也不是最近一年來出現補漲行情的高雄地區，而是前一陣子房市熱度率先下修的新竹地區，4月份的建案總拜訪人數達到179,932次，比3月份成長了13.1%。 ▲新竹高鐵特區的房市有逐步復甦跡象。 事實上，新竹地區最近的建案又有重新恢復的跡象，除了是因為先前台灣燈會活動炒熱竹北房市知名度之外，老字號的國泰建設在新竹高鐵特區推出的50億案量「國泰TWIN PARK」建案，每坪開價50萬元更將大新竹地區的房市推上新天價，也讓這裡的房地產市場再度受到各界矚目。 雙北市推案轉趨積極 一向是全台房市重鎮的台北地區，4月份的建案總拜訪人數達到281,360次，比3月份成長了9%，拿下月增率第二名的名次，主要是因為台北地區有更多重量級的新屋或預售案出籠，帶動了整體區域拜訪人數的上揚，包括國美建設的「國美A1」、宏普建設的「柏金苑」、永陞建設的「藍田陞玉」、大華建設的「大華湖閱」等建案。 ▲新北市重大工程正密集施工，帶給房市無限想像空間。 但是令人跌破眼鏡的是，今年以來備受業界看好的桃園房市建案，在4月份僅繳出169,138的拜訪人數，雖然只比3月份小幅下滑0.1%，但是卻是全台都會區裡唯一下滑的城市，不禁讓人擔心今年的房市景氣是否已經遇到瓶頸。 ▲桃園房市快速成長，但也讓人憂心房價漲過頭。 其實桃園的房市景氣最近意外走跌不是沒有原因，主要是近兩年來桃園的平均房價已經上漲超過40%，青埔高鐵特區、中正藝文特區的新建案甚至傳出每坪50萬元的開價，過度拉抬的價格嚇跑不少台北投資客，再加上各家銀行主動對桃園的建案實施限縮房貸的措施，終於讓桃園房市出現明顯降溫，近期有意前往購屋的民眾可多多留意。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
2013-05-03
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外行看熱鬧　329看門道

[房地王/吳正治報導] 房地產市場一年一度的「329檔期」即將來臨，由於今年經濟景氣、民眾信心、股票指數都明顯比去年要好，再加上今年春節期間，北、中、南部的房地產市場都傳出好的銷售成績，使得地產業者紛紛看好今年的329檔期可以延續開春以來的買氣。然而，國內的房地產景氣一向不是業者說了算，面對新建案百花齊放的「329檔期」，想買房子的民眾看熱鬧、也要看門道。 ▲今年329檔期再現全台房市熱潮。 熱鬧一：南強、中熱、北溫 綜合代銷公會全聯會以及其他的地產業調查數據顯示，今年329檔期雙北市、再加上桃園、新竹地區的推案量估計可達到2,000億元，大約比去年成長了30%以上；台中市及高雄市合計也有將近1,000億元，也比去年成長約40%，呈現「南強、中熱、北溫」的局面。 冷靜以待才是門道 買房子不能靠激情，今年329檔期推案越多越熱絡，想在此時購屋的民眾越要冷靜以對。因為對首購族而言，買房子是一輩子的事，推案量越多代表可以選擇的機會更多，別怕買不到心目中理想的房子。 ▲今年建商熱情推案，但想買房子的人要冷靜選屋。 對投資者而言，329檔期的推案量成長30%、40%，不代表銷售率也會跟著上升30%、40%，所以不必擔心買不到好個案，否則建商或代銷公司就不必在這個檔期狂打廣告了。即然是買來投資，還是要謹記購屋時多多比價，才能挑選到投資投資的建案。 熱鬧二：中小坪數產品增多 在產品別方面，今年329檔期和去年最大的不同是，去年3月29日時還沒有實施實價登錄政策（8月才實行），所以建商大多推出大坪數、豪宅外觀的建案，以換屋族、投資客的客層為主，才能拉高每坪單價、提升建案的獲利率。 ▲今年329檔期不再以豪宅為主流產品。 但是受到中央銀行眾多的打房措施之後，市場觀望氣氛上升，大坪數的產品不再吃香，今年329檔期的建案已經回歸到首購族的客層，所以中小坪數的產品增加不少，也讓投資房地產的門檻降低不少。 回歸個人能力及需求才是門道 中小坪數的產品躍居今年329檔期的主流，無非是想吸引資金不足的首購族、年輕族群、或小額投資者進場買屋，而這些人往往就是財務實力較弱的一群，所以還是老話一句：「買屋前，先精算個人付款能力。」 而且小坪數的房子要留意扣除公設坪數之後，實際室內的使用坪數會不會太小？家中短期間會不會有多一房的需求？整棟大樓會不會因此較為繁雜？等問題，所以挑房子時，還是要回歸到自己的居住需求，而不是現在房市流行什麼就買什麼！ ▲買中小坪數的大樓建案，要留意住戶較多的問題。 熱鬧三：在價格上做文章 今年有不少329檔期的建案在「價格」上做文章，甚至同一個地區竟然出現「降價」、「天價」同時出現的情形，例如位在新莊副都心鄉林建設推出「不二價」的建案，新竹的關埔重劃區有「降價25%」的新成屋案，但是在新竹高鐵特區卻也有老字號的國泰建設打算推出每坪50萬元歷史天價的預售案。 殺價才是門道 這些「降價」、「不二價」的建案，其實都是因為現在有實價登錄的行情可供查詢，如果建商再胡亂開價已經沒有意義，所以今年329檔期的建案開價的確已經比往年實在多了。但是基於「出價就是買家」的代銷業第一守則，想買房子的人不要怕成為房地產業者的奧客，仍然要勇於殺價，不要放棄任何議價的可能。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
2013-04-02
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巷仔內　臥虎藏龍

【房地王記者/邱和珍報導】 ~中正區-捷運板南線忠孝新生站附近~ 在台語裡面，推崇具有專業能力又低調的人為「巷仔內」。自從台灣光復以來，新生南路以西、杭州南路與杭州北路以東一帶的巷弄內，原本就是著名的「官巷」，裡面住的不是部會部長就是院長級的大人物。 ▲「台灣科技之父」李國鼎故居 在捷運板南線忠孝新生站附近，包括了臨沂街、泰安街、濟南路、杭州南路、杭州北路、銅山街、齊東街等街道的巷弄，有許多老房子因蘊藏豐富的人文意涵，而被市政府公告為古蹟或歷史建築。 ▲捷運忠孝新生站2號出口 舊時王謝堂前燕 金山南路一段與濟南路二段交叉口有一塊指示牌，往北越過忠孝東路二段可到八德路的台北酒廠，往南可到仁愛路的「帝寶」，往東可到建國假日花市，往西可到泰安街憑弔「台灣科技之父」李國鼎故居。 ▲濟南路上的歷史建築 不同於其他新興地區的房屋聚落，這一地帶因屬於政府首長的官舍，以獨棟獨戶的日式老屋舍居多。房子就像人一樣，愈久愈有味道。有些房子經過了一甲子甚至百年以後，仍然可以嗅到書卷的氣息。當漫步在巷弄之間，日式老屋舍不時散發出一陣陣的桂花香，彷彿提醒人們：秋天的腳步到了。 ▲巷道內綠樹成蔭 ▲親子公園 飛入尋常百姓家 本區有一個特色，那就是巷弄雖稱之為「巷」，其實是可以讓兩部私家轎車同時會車的巷道。而這裡的新建案也和住在官巷裡的名人一樣，深邃而低調。這裡可釋出的土地並不多，使得秋意雖濃，但絲毫未減稀有物件交易熱絡的情形，像是最近在臨沂街即有兩個新建案出爐，分別是每坪喊價133萬~162萬元的和旺建設「和旺雙沂」和已施工中的皇翔建設「天玥」，以及位於杭州北路已竣工的國泰建設「國泰賦格」。 ▲社區花園公園 ▲區段行情（資料來源：房地王） 自從1949年國民政府撤退來台以後，這個地帶的街道路名也改成和大陸城市名稱一樣，於是由這些官巷輻射出來的國有眷舍或眷村，便成為本區特色之一。而有些住在眷村裡的老伯伯，索性開了間小店，賣起餃子、饅頭或麵條，生意不惡。 ▲社區民眾活動中心 走出官巷，在濟南路二段上有一家台北市最老牌、擁有四十年歷史的俱樂部「華僑大舞廳」。光聽名字就知道，這裡的客人不是「華僑」就是「外國人」。沒錯！上海有「百樂門」，在台灣的西門町有「夜巴黎」、長安東路有「新加坡大舞廳」，而「華僑大舞廳」則是當年鄧麗君首次登台獻藝的地方，深具歷史意義。 ▲傳統市場及台北市立圖書館城中分館 ▲華僑大舞廳堪稱台北市歷史最悠久的舞池 如果有一天你搬到這裡來住，碰到一位似曾相似的鄰居，別懷疑，他或是她，有可能就是你經常在電視上看到過的「大人物」喔！ 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw/
2012-10-11
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