冠德建設

[房地王/吳正治報導] 自從政府部門開始進行活化閒置土地政策之後，大舉對民間釋出「地上權」的標案，也使得這些地上權標案成為房地產界觀察市況好壞的風向球。最近國有財產署在全台推出12筆地上權標案，結果只有5筆順利標出，流標率高達58%。當享有6折市價優勢的地上權建案，也讓建商裹足不前、不願進場買地時，那就顯示國內房地產市場的發展已經產生不同的變化。 ▲國有地只准租不准賣，地上權的標案越來越多。 首先這次5筆標出的地上權案件中，一向對地上權建案較熱絡的北部地區竟然只有一件標出，而過去對地上權案件相對冷清的中部及南部地區，卻各有兩個案件標出，分別在台中市及高雄市，而這兩地的建商已經越來越能接受地上權的案件，接下來就要觀察台中及高雄市的購屋民眾，能不能接受未來建商推出的地上權預售建案了。 最近地上權土地標案的標出情況 位置 面積 底價 標出價 溢價率 台北市內湖文德段 163坪 7834萬元 8150萬元 104% 台中市西區長億段 955坪 5094萬元 6131萬元 120% 台中市西區東昇段 1701坪 1.61億元 1.62億元 100.6% 高雄市前鎮區盛興段 3451坪 8.28億元 8.7億元 105.9% 高雄市三民區灣和段 769坪 8356萬元 8358萬元 100.06% 資料來源：國有財產署 另外，國有財產署也公布這次北部的地上權案件，平均每4件只有1件標出，中南部地區的地上權案件則是每2件就有1件標出。這樣的結果不全然是北部的底價訂得較高所致，因為前不久，已經標下台北市大直地上權標案的冠德建設，也意外宣布棄標，顯示北部房市景氣較差的情況還沒有顯著的改變，所以影響到建商對地上權土地的開發意願及標案的結果；中南部房市的景氣現階段仍然比北部好，所以建商比較願意標下地上權土地的開發權。 ▲台北市的地價昂貴，地上權建案的銷售情況備受矚目。 一位不願具名的建商老闆就明白指出，地上權建案的優勢就是土地成本可以低於市價的方式取得，但是現在就連國有財產署訂出來的地上權標案的底價都很高，建商扣除開發、行銷成本之後，獲利已經相當有限，再加上後續的地租、貸款、簽約及租約到期的房屋使用權移轉等複雜問題，往往是建商不願涉入的主因。 北部地上權房價太高 其次，地上權建案若是推出之後，能接受「有使用權、無所有權」的自住型購屋族，才是建商主要訴求的客源。而台北市精華區的地上權建案就算推出，每坪房價依然很貴，沒錢的客戶還是買不起，有錢的客戶則是要有「所有權」的房子，以便能夠傳給後代子孫，所以才會出現太貴的地上權標案沒人要出價的窘境。 ▲高雄市下半年推出的地上權建案，臨近熱鬧的三多商圈。 反觀中南部的地上權建案市場，還處於「萌芽」階段，不乏建商想從優質地段試試南部民眾對地上權房屋的接受度。例如這次國揚建設轉投資的子公司就標下位在高雄市三多商圈外環、民權二路附近的地上權標案，未來打算推出以中小坪數為主、每坪17萬至18萬元的市中心地上權建案，大約比現有地段行情便宜3至4成，這個建案也將成為南部地區地上權住宅的風向球。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw

〔房地王／吳正治報導〕 今年的房市普遍被唱衰，尤其政府官員背負著「執政」的原罪，不希望高房價的民怨變成年底敗選的原因，於是不斷推出股市利多的措施，希望將國內投資房市的資金引導到股市來。有鑑於此，許多房市投資客不免要問：即然政策作多，錢又不想離開房地產相關產業，那麼把投資房市的錢，撤出來改買營建股的股票，這樣妥當嗎？ ▲冠德建設常有捷運共構宅建案，在股市裡也頗有知名度。 房市的投資者會有這樣的想法，主要是他們深知政府是不折不扣的「造市者」，任何投資方向都要跟著政府的政策走，若是和政府作對，大多沒有什麼好下場，即然現在房價已經很高，再往上漲的空間已經不多，不如先把手中投資的房地產賣掉，還能省下每個月要繳的房屋貸款。 再加上政府也不希望房市發生泡沫化（這樣會引發金融危機），所以房市奢侈稅的修法才會輕輕放下，股市裡的營建股（即推案建商的股票）的股價再跌也將有限。尤其營建股的每個公司都因為房市多頭而獲利滿滿，許多公司今年都將配發豐厚的股利，從房市撤出的資金轉買營建股似乎是不錯的選擇。 投資房市和投資營建股的差別 投資房市 比較項目 投資營建股 房貸利率2％上下 利率成本 融資利率6％ 小 價格波動 大 僅有附近交易價格 持有後看價格 股價隨時可見 大多長期投資 持有時間 大多短線投資 增值或租金收入 獲利方式 股價漲或股息收入 然而實際上，股市和房市是兩種完全不一樣的投資市場，雖然同樣都是和「房地產」的產業有關，但是投資的觀念、作法、心態以及期望報酬都明顯不同，因為兩者還是存在著以下幾點的投資差異，想要從「房市轉股市」之前，一定要多加思量： 一、投資營建股偏短線，投資房市偏長線 一般而言，投資股票想賺價差，就容易短線進出，可能只放個一周到一個月就賣掉了；投資房子為了賺增值或租金，至少會放上一到三年，所以兩者停放資金的時間長短明顯不同，想從房市轉股市的人要先想清楚。 ▲京城建設在高雄市建商裡，具有極高知名度。 二、營建股價波動大，房價波動小 正因為大部分的人投資股票都是短線進出，所以營建股價波動大；反觀投資房市因為金額大、要辦房貸款、又有奢侈稅來干擾，所以不會頻繁進出房市，使得房價波動比股市小太多了，所以心臟不強的房市投資者不適合改投資營建股。 三、建商不易每年都配發高股息 或許有人覺得股價波動大，那麼就用「長期持有」的方式，來賺營建股的股息收入。反正近年來建商獲利飽飽，每年配發的股息也真的很多，股息殖利率超過7％的比比皆是。不過，現在房市轉趨冷淡，建商恐怕不容易每年都大方給出高額的股息。 ▲長虹建設去年配發10元股息，居業界之冠。 四、買營建股別融資，買房屋要貸款 投資房市要發揮「槓桿原理」，才能用少少的自備款、買下多間的房子，因此必定要向銀行借錢、用到房屋貸款；現在的股票融資（即借錢買股票）利率大約是6％，股息的投資報酬就會被吞蝕大半，所以即然營建股要長期投資，就不要借融資來買。借錢與不借錢投資的分寸最好三思而後行。 五、買營建股重信譽，買屋重地段 買房來投資要挑選地段好、知名建商蓋的房子，不但增值空間大，出售時也不會沒人要；買股票最怕買到地雷股，遇到經營不善或週轉不靈的建商，股票馬上就變得不值錢，所以一定要挑信譽良好的知名建商股票，這一點倒是和買屋投資不謀而合。 ▲營建股日勝生曾因美河市建案無法過戶而造成股價波動。 總之，投資營建股和投資房市完全不一樣，沒有投資過股票的人不要輕易聽從政府的話，把房市的資金隨意轉到股市裡來。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw

【房地王記者/邱和珍新北市報導】 近年來新北市因各捷運路線陸續通車，以及各項重大交通建設完工，帶動部分地區商業繁榮、交通更加便捷，遠景看好，房屋價格也跟著上漲。 新北市地段王－站前路、新站路 板橋區、中和區、新莊區及三重區是新北市人口最多的四個行政區，這些行政區內共有681條街路，地段率超過160%的街路僅有34條，佔總體路數的5%，其中中和區和三重區竟沒有一條街路的地段率超過160%。可見這三年新北市的房價雖已較升格前上漲許多，但若與台北市房價相比，仍有一段差距。 ▲冠德建設「冠德鼎華」位於新莊副都心特區，榮景可期。建案專屬網站 http://tp.housetube.tw/16079 根據新北市政府稅捐稽徵處資料，新北市在升格以前地段率為160%，低於台北市的320%，台南市的200%，高雄市的190%；升格為直轄市以後，部分區域的地段率也跟著大幅調升。 ▲上勝建設「三輝謙匯」位於海山學區具地段優勢。建案專屬網站 http://tp.housetube.tw/16364 以板橋站前路及新站路為例，2008年站前路的地段率為160%，2011年的地段率則為230%，調升幅度43.75%；新站路於2008年地段率為140%，到了2011年變成230%，調升幅度高達64.29%。倘若以數據分析的角度來看，這兩條路堪稱是新北市的地段王。 ▲耀新建設「禮鄰」毗鄰家樂福商圈，生活機能佳。建案專屬網站 http://tp.housetube.tw/16659 公平稅賦  一體適用 每年5月除了申報綜合所得稅以外，擁有房子的人還會收到一張來自稅捐機關的房屋稅單。有時應繳稅額會與去年相同，但也有稅額高出去年的情形。 或許有的人會質疑：「我買的是中古屋，為何房屋稅反而比隔壁巷子內的新成屋還要多？」依據房屋稅條例規定，房屋除了按建材、構造、面積及逐年折舊外，還要再乘以地段率，才能評定房屋現值。 換句話說，基於稅賦平等原則，凡坐落於精華地段的房屋，就有可能被課徵較高的稅率。因此，不論是新成屋或中古屋，只要是位於好地段的房屋，買賣價格都會上漲，這也反映了民眾擁有的房地產資產價值也跟著大幅增加。 在新北市政府各項稅捐收入預算中，地價稅為5億8千298萬元，佔稅捐收入的2.19%，土地增值稅為97億1千533萬元，佔36.56%，房屋稅為70億1千138萬元，佔26.38%。此三項共佔稅捐收入的65.13%，可見房地產的稅捐收入是本市最主要的歲入來源。 地段率不及台北市80%，補漲可期 如果有人問：「房價到底還會不會再上漲？」其實房價上漲趨勢已經很明確了，因為既然台北市的地段率已高達320%，新北市市中心的商業繁榮程度與台北市區並無差別，但地段率最高也只有230%，這意味著新北市目前的房價仍未達到精華地段應有的房價水準。 ▲漢來建設「漢來喜朵」緊臨台大公館商圈，生活機能佳。建案專屬網站 http://tp.housetube.tw/16753 由上述資料可以推測，新北市未來幾年內的房價仍將持續微幅上揚，以反映其市場價值。 新北市熱門區域之地段新建案行情 有鑒於此，希望藉由房地產來豐富投資組合的民眾，不妨多留意一些熱門區域的物件。假以時日，等到周邊的商業日益繁榮，交通更為便捷時，即可挑對時機脫手，以獲取更高的投資報酬率。 新聞提供：房地王_新屋在地網 http://housetube.tw

【房地王記者/邱和珍新北市報導】 根據世界衛生組織歐洲環境與健康中心（WHO European Centre for Environment and Health，簡稱ECEH）研究報告，住在城市裡的人每人享有公園綠地面積的多寡，明顯的會影響人們的身心健康。報告指出，與那些住在人口密度高的城市、公園綠地卻很少的人相比，享有公園綠地面積較多的市民，對生活滿意度較高。 ▲紐約市中央公園面積相當於13座大安森林公園（資料來源：中央公園網頁） 婚姻幸福  職場無往不利 哪些人最容易受到周圍環境的影響而產生身心變化？ 根據ECEH在1991年至2008年間，針對英國5千個家庭約1萬人抽樣調查後發現，人們若是處在一個被綠意擁抱的環境中，最後回饋的生活滿意度最高。值得一提的是，享有較多公園綠地面積的適婚白領族，比那些較少享有公園綠地空間的族群，更有想婚念頭而且失業率也比較低！ ▲寶德建設「麗池香榭」標榜水岸風景，一覽無遺。建案專屬網站 http://tp.housetube.tw/15275 為何人們如此重視公園綠地空間？心理科學聯合會（Association for Psychological Science）解釋，這是因為綠色給人一種自然、新鮮、平靜、安全的信號，因此當人們沐浴在花草樹木簇擁的環境中，比較不會發生焦慮、易怒、上呼吸道感染等情形，有助於鎮靜神經，穩定情緒。 根據心理科學聯合會的說法，當人們的生理與心理都達到和諧平衡狀態時，比較能夠以積極正向的態度，因應工作上的挑戰或面對婚姻上的問題。一旦工作順利，婚姻美滿，自然而然就會產生幸福感。 該聯合會強調，並不是每一項研究都是絕對性的，例如公園綠地可以增加人們的幸福感，沒有公園綠地就不會有幸福感；而是當人們享有較多的公園綠地，對於改善緊張、憂慮、不安等狀況，具有紓緩的效果。 ▲遠雄建設「遠雄左岸紫金園」打造新店溪畔國際水岸豪宅。建案專屬網站 http://tp.housetube.tw/17206 事實上，聯合國早已將公園綠地視為都市永續經營的指標之一，因此都市綠化已成為各國改善都市環境品質的重要政策。 如同新北市一樣，世界各大城市也面臨工商業快速發展、交通壅塞、人口膨脹等問題，但透過都市更新、土地再開發、保留公園綠地等政策，即使身處在擁擠的都會裡，仍可在開放的空間呼吸到新鮮空氣，紐約中央公園就是最好的例子。 因此，各大城市莫不使出渾身解數，積極興建公園，以提供更多的休閒空間，提升民眾生活環境品質。 ▲冠德建設「冠德鼎華」訴求恬靜與廣大綠地空間。建案專屬網站 http://tp.housetube.tw/16079 離藍天遙遠的水泥叢林 根據內政部營建署資料，台灣每人擁有的公園綠地面積為3.22平方公尺，相較於先進國家主要城市19.2平方公尺，相距甚遠。 如再以擁有392萬多人口的新北市為例，根據市府主計處資料，全市約有669.70公頃的公園綠地面積，平均每位市民約1.7平方公尺，低於全國平均值，甚至連板橋、中和、新莊、三重、新店等五大行政區也都少於1平方公尺以下，就全台人口最多的縣市來說，新北市民所享有的公園綠地面積，顯然是少了一些。 由於新北市五大行政區的人口密集度非常高，市民如想找到一個可以散步、運動的公園綠地，實屬不易！ 有鑑於此，為了滿足消費者追求高品質生活，回歸大自然的夢想，有的建商在開發時，就會精心挑選位於公園綠地或水岸旁的土地，等到進入規劃階段，再依據環境特色進行內外部設計、景觀設計、設備及結構設計，經過一連串繁瑣的生產流程後，一棟依山傍水、光影入室的建築物才算大功告成。 騎遊溼地　一覽生態趣 房地王以遠雄建設為例，該建商分別在新莊及中和都市計畫區內的公園綠地附近推出新案，像是新莊「遠雄國都」號稱擁有4座主題公園環繞，距離自然生態公園只要4分鐘車程，距離中港綠堤休閒河廊也只要5分鐘，目前規劃每戶68~76坪。至於中和「遠雄左岸紫金園」則位於新店溪旁，因視野遼闊，可將生態溼地自然景觀盡收眼底，並標榜媲美紐約曼哈頓高級住宅，規劃有114戶，每戶約32坪。 ▲潤旺建設「水岸天賞」開創水岸綠帶住宅新里程碑。建案專屬網站 http://tp.housetube.tw/17025 房地王進一步指出，除了遠雄建設積極在新北市各區選地推案外，潤旺建設也分別在三重及樹林都市計劃區的河畔、公園綠地附近推出「水岸天賞」和「發現之旅」等新建案。 房地王說，這兩個新建案都強調交通便捷、生活機能完善、坐擁大片綠地空間。以「水岸天賞」為例，本案位於2公里長的二重疏共道水岸公園旁，是一座可飽覽水岸風情的建築，而「發現之旅」則是位於樹林山佳萬坪保護區旁，只要推開窗戶，就可以呼吸到瀰漫著芬多精的新鮮空氣，讓人可將一切煩囂抛諸腦後，享受怡然自得的生活情趣。本案鎖定首購族推出2至4房、26至58坪不等的房型，每坪單價約21.5萬左右。 ▲皇勝建設「皇勝秀鼎」號稱城市中的御花園。建案專屬網站 http://tp.housetube.tw/17500 房地王並提到，板橋向來是新北市公園綠地面積最大的地區，寶德建設特別選在大漢溪畔的金門街附近推出「麗池香榭」，號稱是一座可欣賞四季變化的優質住家，規劃2~4房，18至61坪不等的房型，每坪33萬至36萬之間。 新北市主要行政區新建案行情 房地王表示，從ECEH投入17年的時間研究綠地空間對人們身心健康的影響就可以看出，許多國家已經意識到都市生態環境與居住品質的重要性，而綠化及永續建築也成為全球營建產業的發展趨勢。面對國際潮流紛至沓來，不啻都在提醒國人，在享受綠蔭環抱、流水潺潺之餘，也不要忘了種樹造林，保護溪流生態環境，如此才能使都市永續發展，留給後世子孫永續生存的空間！ 新聞提供：房地王_新屋在地網 http://housetube.tw

[房地王/吳正治報導] 自從最高法院做出「部分都更條例違憲」的判決之後，公寓或舊大樓的都市更新之路更難完成，因此許多大型建商包括遠雄、興富發、華固建設等已經宣布不再投入都更業務。反而政府近幾年來不斷地推出「地上權」的土地標租案，讓不少建商也跟著轉向地上權房屋的開發案，也讓民眾多了一個購屋種類的選擇。 ▲有土斯有財的觀念漸漸被地上權建案打破。 尤其影響房市買氣的奢侈稅已經屆滿兩年，釋放出來的買氣讓建商勇於標下地上權的土地，打算在下半年陸續推出地段好、又「物美價廉」的建案，例如冠德建設在台北市大直北安路將規劃案30億元，以20坪為主力產品的地上權建案；華固建設標到的景美財訓所土地則將規劃為1~4房兼備的大型住宅。 近半年來指標的地上權土地標案成果 資料來源：財政部國有財產署、公開資訊觀測站 然而，俗話說：「內行看門道，外行看熱鬧」，大部分對地上權住宅有興趣的民眾都只知道地上權的房子「有屋沒有地，所以房價可以比市價便宜2~4成」，但是房屋銷售人員不告訴你的是：地上權的房子其實有很多背後看不見的問題。 ▲地上權房屋與老舊公寓的房價一樣，都只有市價的6~8成。 一、子孫享受不到房價增值的利益 最近這幾年全國的房地產價格多少都有些上漲，包括地上權的房價也跟著上揚，台北市信義計畫區裡的地上權建案「台北花園」每坪甚至飆到100萬元。但是這樣的個案畢竟不是通例，當地上權的房子在使用土地年限（50年或70年）越來越近時，願意接手的買家也會越來越少，房子的價值就會越來越小，所以就算房價過去曾經飆漲到每坪100萬元，最後還是要回收給土地原有者或是另外訂定租賃契約。 然而，地上權房屋的銷售人員總是會對你說：「等到房子收回的那一天，大家都不在世上了，所以也不會覺得有什麼損失了！」實際上則是，一般房子的屋主可以把房屋增值的利益留給後代子孫繼續享用，但是地上權房屋的屋主子孫卻得面臨「從頭來過」的居住奮鬥史。 ▲大人買房子總是希望可以留給後代。 二、正視地租越來越貴的事實 買了地上權的房子，因為土地是「租」來的，所以地上權房屋的銷售人員總是會對你說：「買了這種房子就不必繳地價稅」的好處，但是他沒對你說的是，這種房子卻要每年繳一筆「租土地」的費用，目前的費率是公告地價的5%，少則數千元，多則上萬元。 更糟的是，公告地價可能每年都會往上調，經濟越繁榮，公告地價漲越多，地租當然也就跟著上漲，最後繳出去的地租將比地價稅貴得多，而且房屋價值還反向一路下滑，這些問題都要靠自己事先想清楚。 地上權房屋的缺點及因應之道 三、房屋增貸難上加難 很多人都會擔心：地上權的房子因為沒有土地所有權，所以銀行不太願意貸款給民眾。此時，地上權房屋的銷售人員總是會對你說：「建商和銀行業務關係良好，又是整批建案放貸，所以只要民眾銀行信用OK，房貸不會是個問題。」 事實上，地上權的房子土地使用年限少則50年、多則70年，銀行房貸年限卻只有20年，所以銀行並不怕房貸款項收不回來，民眾不至於找不到願意承作地上權房貸業務的銀行。 ▲銀行並不擔心地上權房貸回收的問題。 但是銷售人員沒告訴你的是：當你中途想要把房子增貸做為生活週轉金，或是想要轉貸至別家銀行時，成功的機率會比較低，因為還是「房屋價值隨時間而越來越低」之故，所以想買地上權的房子，最好還是多多三思！ 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw

[房地王/吳正治報導] 當從來不碰地上權案件的建商，也跟著搶標地上權開發案時；當地上權建案價格也能站上每坪100萬元時，想買房子的民眾應該要開始認真思考：我適合買地上權的房子嗎？ ▲地上權開發模式已成為都市發展的重要方式。 市中心的土地越來越稀有，政府近年來已經把標售國有地的政策改為「地上權」開發住宅的政策。最近政府準備釋出的地上權開發案比往年多很多，而且都是在各地市中心的精華區，包括台北市華山藝文特區旁土地、敦化北路的台北學苑等。 連很少出現地上權案例的南台灣，這次都有標租案將要推出，包括高雄市的前鎮區土地、台南市鄰近新光百貨商圈的土地等，使得全台第二季的房地產市場吹起了一股地上權風潮。 近期將釋出地上權開發案的土地 資料來源：財政部國有財產署 其實，光靠政府推出各種地上權開發案其實還不足以帶起這股地上權開發住宅案的風潮，最近一周以來，包括知名的冠德建設、華固建設相繼以14.14億元及13.88億元標下台北市大直捷運站旁國防部所屬土地，與景美財政部的訓練所地上權開發案，而且都是首次介入地上權開發住宅案的建案，可見未來想買房子的民眾將會面臨越來越多的地上權住宅建案。 ▲景美財訓所地上權案距捷運景美站不遠。 不過，地上權住宅建案因為只有土地使用權、沒有所有權，對台灣民眾「有土斯有財」根深蒂固的觀念是一大挑戰，而且建物的土地權也有使用的期限，所以會影響銀行貸款的意願，對個人的住屋生涯規劃也會有所不同，因此並不是每個人都適合購買地上權的住宅。 自備款要多準備一點 首先，想買地上權的民眾必須自己先檢視購屋自備款夠不夠多？雖然地上權建案的每坪房價大約只是市價的7折，但是房地產真正會漲價的就是土地，而地上權建案卻只有土地使用權，所以銀行為了降低風險，通常只願意貸給此建案的購屋者5~6成左右的房屋貸款。 ▲銀行能給地上權房屋的貸款大約只有5~6成。 所以想買此類房子的民眾，當你計算省下每坪房價之餘，別忘記要準備多一點的自備款，最好達到房價的五成，以免房屋蓋好之後，銀行核准下來的房貸不足，面臨付款違約或必須再找利率更高的信用貸款等問題。 不適合長期投資 其次，由於地上權房屋的土地使用權有50年到70年不等的期限，所以其價值特性就是「時間越久，房屋價值越低」，也就是說，一般的房子是房價不斷增值，但是地上權的房子卻是住越久，房價越低甚至歸零，因為期限一到，房子可能都要歸還給政府（視當時銷售的條文而定），因此投資型客戶最好不要買地上權的房子。 ▲「京站」是台北車站附近知名的地上權建案。 值得注意的是，多年前位在台北市信義計畫區的「台北花園」地上權住宅建案，當時一坪只有35萬元，現在每坪的成交價卻傳出已經突破百萬元。其實，這是因為這個案子的地段特殊以及前些日子豪宅建案炒熱行情所致，不代表每個地上權房價都會如此飆漲，而且越接近土地使用期限時，先前大漲過的房價更可能大幅下滑，投資的風險相對也較大。 適合不婚、不生族購買 最後，地上權的建案通常都出現在市中心或地段極佳的區域，否則去買郊區但交通方便的便宜房子就行了，何必去買個沒有土地所有權、後代子孫住到一半又可能被趕走的房子。所以這一類的房子適合不婚族或是頂客族（雙薪收入、不想生小孩）的民眾購買，想留房子給子孫的購屋者最好不要去買地上權的房子。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw