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春節房市人氣不減 推案信心增加

[房地王/胡兆陽報導] 自從大型建商推出「春節不打烊」的建案銷售活動之後,每年春節假期的賞屋及銷售成績便成為新的一年房地產市場景氣的風向球,因為接下來有一年一度的房市「329檔期」、「520檔期」等,如果春節假期的房市銷售成績不差,代表民眾購屋的意願仍在,建商及代銷公司就會放心推案及大打銷售戰,所以從春節民眾賞屋及銷售的情況,就可看出今年房市景氣的初步走向。 7 ▲春節期間的建案銷售成果已成房市景氣風向球。 根據房地王-新屋在地網的統計資料顯示,今年2月18日到23日春節期間各地區的新屋及預售建案的網路拜訪人數,比起春節前一週的表現大約呈持平狀況,平均僅小幅衰退了2.2%,顯示越來越多民眾在春節期間出遊之餘,仍不忘記撥空看看房地產建案,也有越來越多人把春節賞屋當成假期活動之一。 以個別地區而言,房地產市場人氣較熱絡的地區依舊集中在中部及南部地區,看屋人氣前三名分別是台中地區(123,407),其次是台南(106,812)、高雄(87,734)地區;其中,台中市的北屯、沙鹿及西屯區是房市最熱絡的區域,熱門建案包括鼎泰鑫開發的「鼎泰鑫鴻」、懋榮建設的「天空的院子」、喜全建設的「喜全真鑄大廈」等。 27 永康、安南及東區則是台南市房市人氣較多的地區,透天產品及住宅大樓都頗受當地民眾歡迎,熱門建案包括德一開發的「德和大邁2」、東嘉建設的「東嘉安順」、洺揮建設的「上東區」等。 北部地區的台北、桃園、新竹各地的建案拜訪人氣雖然不及中、南部,但是建案實際成交的情況卻比業界預期要好。以重量級的推案集中地-新莊副都心及淡水地區的建案為例,包括遠雄建設的「巴黎公園」、興富發的「海洋都心」等建案都有不錯的銷售成績。 7 ▲淡水地區湧現春節人潮,房市建案跟著受惠。 房產業者表示,由於北部地區在春節期間出現連續的好天氣,再加上不少建商推出名人講座、舞台表演等活動,因此吸引不少全家一起出遊兼賞屋的民眾。雖然純粹來接待中心湊熱鬧的人仍占了多數,但是有意購屋的民眾也不少,攜家帶眷的賞屋情況,使得看完房子想下訂的人不需要像以前再回家,問問其他家人的意見,也讓建案裡的下訂成交機會及次數增加不少。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
2015-03-02

10月建案人氣小升 中部房市表現較差

[房地王/胡兆陽報導] 越到今年的選舉階段,國內房市的觀望氣氛越濃,所幸在政府在此時為了爭取選票,也不會冒然再提出不利房市的政策,因此在基本買盤的稍為進場的支撐下,10月份各地區的新屋及預售建案人氣比9月份平均小幅上升了4.1%,在選前的房地產市場裡,有如此的回升空間,讓業界頗為振奮。 16 根據房地王-新屋在地網的統計資料顯示,10月份各地的新屋及預售建案的拜訪人數以台中地區最高,其次是台南、高雄地區,建案人氣較差的區域仍是雲嘉、桃園及新竹地區。如果和前一個月的成績相比,則是中部地區的房市表現較差,所幸衰退的幅度並不大,台中、雲嘉地區的衰退幅度約在1.2~1.8%;其餘北部、南部房市建案拜訪人數都有4~8%的小幅成長。 11 ▲10月全台建案的人氣小幅回升。 以各別區域來看,撇開雲嘉地區的建案拜訪人數向來較少,所以容易出現大起大落的情形不談,一向是這波空頭房市較有支撐的台中地區,意外成為跌勢相對較多的房市區域,主要是因為之前快捷巴士(Bus Rapid Transit;BRT)系統、台中歌劇院等房市利多已經提前發酵完畢,外圍區域包括北屯、潭子、東勢、大甲等地的房市有補跌的跡象,看屋人潮也隨之觀望。 各地區10月房市建案拜訪人數增減幅度
  地 區

10月拜訪人數

排名

台中

487,953

1

台南

422,936

2

高雄

296,702

3

台北

231,451

4

新竹

175,906

5

桃園

158,984

6

雲嘉

71,625

7

資料來源:房地王 10月份建案人氣月增率最高的是台北地區(8%),主要是前三大房市重鎮-淡水、新莊、林口區都有不少新建案完工,吸引到不少購屋民眾的關愛。有些預售建案則是反向在選前推出密集廣告,例如亞昕開發在林口三民路推出的「亞昕星空樹」建案、以及遠雄建設在新莊副都心推出的「遠雄新宿」建案,都主打機場捷運明年即將通車的題材。 11 ▲遠雄建設推出的「遠雄新宿」建案,訴求捷運商城的便利。 台南地區的10月份建案人氣月增率雖然只有5.7%,但是拜訪人數已經坐穩全國第二多的區域,令業界相當欣慰,其中永康區、安南區的建案都出現較多的看屋人氣,熱門建案包括郡豐建設的「向日葵5」、和通建設的「和通森聆院」、宏昱建設的「De HAUS」、全家福建設的「海嶼藍」等建案。 11 ▲宏昱建設推出的「De HAUS」建案,主打史博館題材。 整體而言,除了台中雲嘉之外,其他區域的10月建案拜訪人數都有不錯的成長空間。不過,選舉不確定因素將至,明年還有「房地合一稅制」將要立法,後續房市是否落底完畢還要再觀察。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
2014-11-10

第4季建案開價仍上漲 新竹增幅第一

[房地王/吳正治報導] 今年第4季即將結束,雖然近期的房市受到國內經濟景氣不佳的影響,使得買氣有所滑落,但是建商把握年底及明年初的房市傳統旺季,勇於推案而且拉高每坪開價,使得全台各都會區的第4季建案價格都比前一季上升,其中新竹、台中、台北地區名列漲幅前三名,幅度從15%至44%不等,增幅最小的高雄地區也有1.8%,可見預售及新屋市場還沒有大家想像的悲觀。 21

竹北建案開價大升

根據新屋在地網-房地王的第4季底統計資料顯示,新竹及竹北地區的建商第4季新案的平均開價受到不少建案拉高價格的影響,例如竹北市半畔塘環境整合推出的「若山」、竹星建設推出的「竹北之星」建案每坪開價分別達到42萬至60萬元、40萬至50萬元,使得此區域的每坪平均開價從第3季的19.5萬元大增至28.1萬元,季增率44.1%,漲幅名列全台各都會區第一名。 21 ▲竹北的竹星建設「竹北之星」建案主打水岸景觀行館的住宅。 由於先前國泰建設在竹北的首推個案「TWIN PARK」,以每坪47萬至54萬元的價格重新炒熱了竹北房市,再加上不少建案引進類似「錯落陽台」、「空中樹院子」等台中七期豪宅才有的室內規劃,使得第4季竹北及新竹的建案才會跟著拉高建案的開價。 21 ▲竹北半畝塘環境整合「若山」建案有「空中樹院子」的規劃,訴求綠意環繞的居家生活。 台中市則是拿下新建案價格漲幅第二位的排名,建案的平均開價從第3季的23.2萬元增加至28.4萬元,季增幅度達到22.4%。從台中各區域的建案開價來看,除了7期重劃區的豪宅建案還在創新高之外,過去建案每坪開價只到「2」字頭的12期重劃區,現在每個建案都開出30多萬元的價格,因此拉高整個台中市第4季的新建案房價,例如坤悅開發推出的「君山」建案每坪開價32萬至38萬元、宏忠建設推出的「宏台上誠」建案每坪開價也是32萬元起。 21 ▲台中市的宏忠建設「宏台上誠」建案規劃多項親子公共活動空間。

市中心建案開價難跌

第4季建案開價漲幅居第3名的是台北地區,建案的平均開價從第3季的63.6萬元增加至73.2萬元,季增幅度達到15.1%。雖然媒體一再報導大台北地區的民眾買屋,平均要花上12年以上不吃不喝的日子,但是捷運一條一條的通車、可建素地一塊一塊的減少,還是讓大台北地區的建案開價繼續攀上新高價位。 21 ▲新北市的「遠雄香榭園」建案一旁是自行車景觀跨堤橋。 包括台北市的璽瑞建築開發「璽朵瑞安」建案每坪開價150萬元起、新北市的遠雄建設「遠雄香榭園」建案開價85萬元起、寶佳建設「寶佳臻峰」建案開價72萬至85萬元,都拉高了當地建案的平均價位,也顯示大台北地區市中心的房價,明年下滑的空間仍然有限。 今年以來各都會區建案平均開價      單位:萬元/坪

都會區

第一季

第二季

第三季

第四季

台北

66.4

60.7

63.6

73.2

桃園

27.3

27

28.4

30.2

新竹

27.4

27.3

19.5

28.1

台中

22.2

21

23.2

28.4

台南

16

13.8

17.4

19.5

高雄

30.2

24.7

27.5

28

資料來源:房地王 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
2013-12-31

9月房市表現差 台北、桃園衰退最多

[房地王/吳正治報導] 受到國內政爭不安以及奢侈稅修法的影響,9月份房市未能延續8月份的復甦景象,全台各地區的預售及新屋建案的拜訪人數,都出現了明顯衰退的情形。其中,又以北部地區的台北市、新北市以及桃園的衰退幅度較大,房市交易較清淡的雲嘉地區房市則是衰退幅度較小。 ▲北部地區9月房市表現不如預期。

政爭影響房市表現

根據房地王-新屋在地網的統計資料顯示,雖然有傳統928房市檔期做賣點,但今年9月全台各個都會區新屋及建案的拜訪人數,全部比前一個月出現了7.5~23%不等的衰退現象,主要是國內執政黨政爭的話題,取代了不少新聞版面,而財政部釋出的奢侈稅修法方向也傾向較為嚴格,再加上各地建商的新推大案有限,使得今年的928房市檔期的9月當月表現不如業界預期。 各大都會區8、9月 房市建案拜訪人數比較 資料來源:房地王 從這項統計數據來看,台北地區(台北市加新北市)建案的拜訪人數只有72,848人,總數比新竹地區的74,119人還少,也比8月份衰退了23.7%,表現是全台最差的地區。由於台北市加新北市的928建商的推案量幾乎占了全台的3分之一比例,因此北部地區第4季的房市表現能否好轉,已成為業界關注的焦點。 從各行政區的表現情況來看,台北市的內湖、北投、中山區是前三大房市熱門區域,其中又以北投區竄起的速度最快,主要是北投目前的奇岩重劃區已成為台北市最火熱的預售建案推案地區,包括華固建設的「華固奇妍-出雲」、遠雄建設的「遠雄山綺」、富樂群建設的「花沺藏」建案等。 ▲奇岩重劃區內的各個建地已完成規劃,建案陸續推出銷售。

新莊、淡水房價混亂

至於新北市的前三大房市熱門區域依序仍然是林口、淡水、新莊區,不過這些區域9月的建案拜訪人數都比以往大幅減少,尤其淡水的新市鎮以及新莊的副都心重劃區的房地產業者認為,近期這裡都有不少餘屋釋出,使得房市價格較為混亂,不少買家對房市採取觀望的態度。 桃園地區9月建案拜訪人數衰退幅度僅次於台北地區,達到15.9%之多,主要是中壢、龜山、以及青埔高鐵特區所在地的蘆竹鄉建案拜訪人數減少之故。其中,青埔高鐵特區在今年的928房市檔期裡推案量大減,使得整體的房市氣氛不如往年熱絡。 9月房市表現最好的區域仍是台中市,建案拜訪人數高達213,337人次,為全台最多的地區。受惠台中市的可開發建地仍多,不少重劃區的建案每坪開價仍有20萬元以下的建案,所以台中市9月房市的建案拜訪人數也只比8月份衰退了9%,排名僅次於房市交易較清淡的雲嘉地區(衰退7.5%)。 ▲太平區碧益建設「東平大院」建案訴求精工打造的花園電梯別墅,在台中市此類產品頗受歡迎。 值得一提的是,沙鹿區的房市從今年以來,隨著家樂福量販店的進駐、特3號道路完工,加上台中市BRT(Bus Rapid Transit )快捷巴士運輸系統開工等利多,建商的推案量大幅攀升,使得過去建案拜訪人數常居台中市五名之外的沙鹿區,9月份建案拜訪人數大增到27,545人次,擠下西屯區(19,096人次)成為第二名,未來房市熱度將會繼續延續下去。 ▲沙鹿區泉宇建設「仰沐」建案主打透天別墅只要728萬元起,吸引不少看屋民眾。 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
2013-10-04

IFRS制度上路 建商推案型態轉變

[房地王/吳正治報導] 不管今年房地產市場景氣有沒有變好,準備買預售屋的民眾都要關心建商的財務狀況,因為萬一建商收了民眾的訂金、簽約金、開工金,房子卻蓋不下去,民眾的損失就太大了。不過,眼尖的民眾應該可以發現:怎麼今年初有些建商的營收出現暴起暴落的現象?我的預售案建商會不會倒閉啊? ▲民眾最怕買了預售屋,建商卻出現財務危機。 其實民眾不必太擔心,有些建商的每個月業績出現暴起暴落的現象,這都是因為2013年起,所有上市公司的營建公司被政府要求必須全部實施「國際財務報告準則(IFRS;International Financial Reporting Standards)」制度,以便和國際會計規定接軌,使得今年建商入帳營收的計算方式不同。 而這樣的營收計算的改變,也會影響建商的推案及行銷策略,想買房子的民眾也要略懂一二,才能趁機撿到好房屋。

入帳方式影響建案型態

要弄懂IFRS制度之前,要先暸解建商是怎麼認列預售建案的。以前建設公司的業績認列方式有兩種,分別是「全部完工法」和「完工比例法」。 ▲完工比例法可促使建商加速蓋好預售屋。 「完工比例法」是指這個預售案的銷售率達到70%,或是預收民眾的訂金、簽約、開工款達到總成本的15%時,這家建商就能夠依工程進度的比例,認列這個預售建案的每個月獲利。 IFRS的制度則是一律採用「全部完工法」,也就是建商要等到這個預售案全部蓋好並辦完交屋手續,才能一次認列已經銷售、交完屋的金額營收,造成當月營收及獲利暴衝的現象。 ▲現在建案必須全部完工之後,建商才能入帳計入營收。 這些年來國內的房地產市場景氣暢旺,預售建案要創造出70%的銷售率相當簡單,因此大部分的建商都採用完工比例法,不採行全部完工法,這樣每個月入帳的業績也會比較平均。 但是現在被規定一律採行IFRS的認列制度之後,建商為了日後能有穩定的營業收入金額,紛紛增加轉投資飯店或百貨商場(例如鄉林建設的涵碧樓飯店、冠德建設的環球購物中心、日勝生經營京站百貨)的業務,一大堆建商高價搶地、建案價格隨之拉高的情況也會跟著減少,對民眾而言,算是好的消息。

分期推案變多

而且建商的推案策略也會朝「穩定推案」的方向進行。舉例來說,過去房地產市場很熱,有些建商「3年不推案,一推案就吃3年」,現在則要改成每年固定都要推案,房市裡的各季節時段的建案都會因此增加,民眾可以一整年精挑細選自己喜歡的建案。 ▲擁有大片基地的建商,採用分期推案的情況會越來越多。 對大型建商而言,擁有大片基地的預售案推出方式,會比以前更加遵行「分期推案」的型態,例如興富發與宏泰人壽在淡海新市鎮的「海洋都心」預售案,以及遠雄建設在桃園平鎮推出的「遠雄龍岡」預售案,就是各分三期推出。 民眾則是因此多出了選擇的機會,也可以慢慢等待後期更好的產品規劃建案,不必被房市廣告影響而急著下訂購屋。 新聞提供:房地王-新屋在地網  http://housetube.tw
2013-03-04

不景氣賣屋 業界各顯神通

[房地王/吳正治報導] 近來全球經濟復甦不甚明顯,使得國內的房地產市場交易欲熱不易,但是國內不動產市場具有獨特的房屋仲介系統,以及能把行情炒熱的預售代銷公司系統,都具有能把房地產市場撥亂反正的銷售力量,而且紛紛聯合建商推出各種銷售策略,使得目前的不動產市況不至於太過慘澹。 ▲社區巴士是建案最具行動力的活廣告。

廣編特輯

這些銷售策略有的沿襲過去廣告文宣作法,有的加強網路行銷,收到的成效各有不同。其中在廣告文宣的作法方面,最常見的就是區域未來發展之類的「廣編特輯」文章。 這一類的文章通常刊登在報紙的半版或整版廣告,主要是論述推案區域的發展遠景,或近期的重大交通、經濟等建設,讓打算購屋的民眾看了之後,能夠認同這個區域的未來發展,進而前往看屋、購屋。

營造新社區主義

房子想要賣得比別人貴,有時候不只是單靠建材、建商品牌,還可以營造出社區新居住主義,讓外地來的買主認同產品之後,就可以賣得比當地行情高,也可以增加房屋的銷售率。 遠雄建設是營造社區居住主義箇中的高手,以遠雄在新北市中和區的左岸系列建案為例,「采梅園」每坪開價55萬到65萬元之間,「百合園」每坪開價65萬元起,都比當地行情高出不少。 ▲遠雄的左岸基地將在此重建跨堤景觀橋。 原因就是這些系列建案都訴求:要營造出如同台北市大直河岸豪宅的社區意象。建商甚至願意斥資3.5億元,在當地興建跨堤的景觀橋,一方面賺到免費的廣告文宣、提升企業形象,一方面又能拉抬這些建案的售價,真是穩賺不賠的行銷策略。

簡訊促銷

行動電話現在已經成為現代人不可離手的產品,房地產銷售當然不會放棄這塊市場,因此前一陣子每個人可能都曾經收過房屋銷售員寄來的售屋簡訊。這些售屋簡訊內容通常會寫上:「××路精緻三房,捷運5分鐘,只要1,000萬元,屋主出國急售,誠可議」。 ▲用簡訊賣房子,廣告效果很吃香。 但是現在更絕的是,售屋員為了照顧長期耕耘的準購屋族,不僅傳送上述的售屋資訊,每到生日、父親節、母親節都會傳來問候、祝賀的簡訊,甚至社區附近多了一間超商、幾號要做法會,都以簡訊提醒你,雖然讓你不勝其擾,但也顯示現在房地產搶客基礎戰已經打得相當火熱。

與時事、公益結合

過去惱人的房仲業廣告傳單,通常被民眾隨便丟棄在垃圾桶,但是現在腦筋動得快的房仲業,面對交易較為清淡的鬼月時節,充分利用房屋宣傳個案的傳單,在上面直接印製相關「農曆七月的祈福會」,即是廣告文宣與時事結合,又能夠貼進民眾祈福的需要,又成功塑造出慈善公益的企業形象,真是一舉數得。 ▲賣屋傳單結合祈福文宣,可讓民眾的接受度提高不少。 新聞提供:房地王-新屋在地網  http://housetube.tw
2012-08-22

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